Case di lusso: per le agevolazioni prima casa varrà solo il criterio della classe catastale

Tornano a uniformarsi i requisiti oggettivi - relativi cioè alle caratteristiche dell'immobile - per ottenere l'agevolazione “prima casa”, a seconda che l'atto sia o meno imponibile a Iva.

Anche per gli acquisti soggetti a Iva, come già avviene dal 1° gennaio 2014 per quelli esenti o fuori campo (quindi soggetti a imposta proporzionale di registro), saranno escluse dal trattamento fiscale di favore le abitazioni di categoria catastale A1 (signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico). Il parametro di esclusione non sarà più dunque il fatto che l'abitazione sia considerata di lusso secondo i criteri fissati dal decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.

La novità arriva con l'articolo 33 del decreto sulle Semplificazioni fiscali (Dlgs 175/14), che è stato pubblicato il 28 novembre in Gazzetta Ufficiale ed entrerà in vigore il prossimo 13 dicembre. E interviene su una situazione che dall'inizio dell'anno aveva bisogno di esser riallineata.

La «parificazione» - Negli acquisti imponibili a Iva, il riferimento ai criteri previsti dal Dm 2 agosto 1969 - vigente ancora per pochi giorni - è quello a un'articolata casistica che, ad esempio, nel caso degli appartamenti taglia fuori dal bonus “prima casa” «le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)». Fino al 31 dicembre 2013, quelli stessi criteri valevano anche per gli acquisti non soggetti a Iva (da privati, enti o imprese esenti): per effetto dell'art.10 del Dlgs 23/2011 come modificato e integrato dal Dl Istruzione (art.26, Dl 104/2013 convertito dalla legge 128/2013) che, oltre a ritoccare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ha portato nel 2014 il nuovo requisito oggettivo della categoria catastale.

Dallo scorso 1° gennaio, nelle compravendite soggetta a imposta proporzionale di registro, l'agevolazione “prima casa” può quindi essere ottenuta per un immobile che ha le caratteristiche previste dal Dm 2 agosto 1969 ma che non è classificato come A1, A8 o A9. Dalla vicina entrata in vigore del Dlgs Semplificazioni, lo stesso accadrà per gli acquisti da imprese di costruzione o ristrutturazione entro cinque anni dalla fine dei lavori (o che esercitano comunque l'opzione Iva).

Le imposte agevolate sull'acquisto - L'agevolazione “prima casa” consiste in imposte inferiori alla norma. Per gli acquisti da privati (o enti o imprese esenti da Iva) si paga l'imposta di registro del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale del fabbricato, indipendentemente dal prezzo di vendita e con un minimo di mille euro; più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna (non si pagano invece l'imposta di bollo e le tasse ipotecarie, pari a 320 euro). Per gli acquisti imponibili a Iva, è prevista invece un'imposta del 4% sul prezzo di vendita, al posto del 10% altrimenti previsto per gli immobili non di lusso, più imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) per 600 euro complessivi (200 euro ciascuna). L'agevolazione comprende le pertinenze, una sola però per ogni categoria C/2 (soffitta e cantina), C/6 (rimessa) e C/7 (tettoia chiusa o aperta).

I requisiti soggettivi - Oltre ai requisiti oggettivi, bisogna rispettare quelli soggettivi. L'acquirente deve infatti avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile o impegnarsi a stabilirla lì entro 18 mesi dalla stipula dell'atto. Ma si può comprare, pur senza esservi residenti, nel comune dove si studia o lavora; e se ci si trasferisce all'estero per lavoro, la casa può trovarsi nel comune dove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui si dipende. Se l'acquirente è un cittadino italiano che risiede all'estero, l'immobile può essere situato in qualsiasi località purché sia la “prima casa” sul territorio italiano.

Chi compra deve inoltre dichiarare di non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa nel comune dove si trova quella acquistata. Né titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote o in comunione legale, degli stessi diritti (inclusa la nuda proprietà) su un'altra abitazione acquistata, anche dal coniuge, con l'agevolazione “prima casa”.

Ad ogni modo, comprare un immobile come prima casa non comporta per forza doverlo destinare a propria abitazione principale. Le due definizioni (“prima casa” e “abitazione principale”), ai sensi fiscali, non sono equivalenti: si può infatti fruire delle agevolazioni previste per la prima casa pur abitando (ad esempio: in affitto o comodato) in un immobile diverso da quello che si vuole acquistare.

La perdita del bonus - Così come si ottiene, il bonus si può anche perdere. Quando? Se viene presentata una falsa dichiarazione; se non si trasferisce la residenza entro il termine di 18 mesi; se l'immobile viene rivenduto o trasferito, anche a titolo gratuito, entro cinque anni dalla data di acquisto: in quest'ultimo caso, le agevolazioni possono essere mantenute se entro un anno dalla rivendita si compra un'altra casa da adibire ad abitazione principale. La perdita del beneficio fiscale significa dover versare l'imposta “risparmiata” (differenza tra quelle ordinaria e quella agevolata), aumentata di una sanzione del 30% oltre agli interessi.

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