Immobiliare congelato? Tutta colpa della mia Smart!

Non posso più portare questo fardello. Devo fare coming out e assumermi tutte le mie responsabilità. Se l'immobiliare-Italia è una foresta pietrificata di case fuori prezzo, la colpa è mia. O meglio, della mia vettura Smart. Ma per capire come, facciamo un passo indietro.

"Prezzo" è un termine ambiguo, che significa troppe cose. E' il prezzo del cartellino al negozio, ma è anche il prezzo che spunti alla cassa quando ti scontano un x% dal cartellino. Nel settore immobiliare, dove si parla sempre di cifrone, la confusione non aiuta. Quindi, come spesso accade, chiediamo una mano alla lingua inglese che ci disambigua (per dirla con Wikipedia). "Asking price" è il prezzo richiesto (o la richiesta di prezzo): la cifra che il proprietario venditore scrive sul cartellino che attacca alla sua casa in vendita. "Final price" è il valore effettivo della compravendita, il prezzo finale che si batte alla cassa, cioè si scrive sul preliminare e il rogito.

Prima domanda: quale dei due prezzi fa prezzo? Risposta: il final price. Perchè? Perchè l'asking price può non avere (come spesso non ha) alcun rapporto con il reale valore di mercato, limitandosi ad essere un legittimo desiderio del proprietario - venditore. Io per esempio vorrei vendere la mia Smart del 2008 a 10mila euro. Ecco il terribile segreto che non posso più tenere nascosto!

Ma perché è così terribile? E' un mio legittimo desiderio, e posso anche metterla in vendita con quell'asking price. Certamente: it's a free country (come direbbero gli americani). Però sui listini la mia vetturetta vale poco più della metà, e dubito di trovare un acquirente così magnanimo da venir incontro al mio pur legittimo desiderio. Il più probabile final price della mia Smart andrà intorno ai 5mila euro, con un margine di oscillazione del 5% (in più se sono fortunato, ma se mi va male perché ad esempio salta la Grecia o lo yuan in Cina, magari anche in meno). Ecco, per le case (salvo non vi chiamiate Madonna o George Clooney, che qualche ricco esaltato si ecciti a vivere nella casa che fu vostra) vale lo stesso principio. La mia casa vale quanto un potenziale acquirente è disposto a pagarla.

Quindi ora un'altra domanda sorge spontanea (diceva quello): come faccio a stabilire quale sia il più probabile final price di casa mia che voglio vendere? Perché è chiaro che se il mio asking price è distante da questo final price, delle due l'una: o non vendo, o mi rassegno abbassando il prezzo richiesto. Gli americani (ancora loro!) farebbero una bella CMA (comparative market analysis), cioè una stima comparativa di mercato. Anche noi italiani la faremmo, tra l'altro il metodo sintetico comparativo di stima l'abbiamo inventato noi (e ci ritorna come sempre con una parola inglese).

"Se il prezzo, che è espressione del mercato, è alla base del giudizio di stima allora il metodo estimativo non può che basarsi sulla comparazione (il mercato è lo scenario di riferimento per ogni giudizio di stima)" - Prof. Raffaella Lioce

Una CMA o analisi comparativa di mercato deve considerare: Almeno 3 proprietà comparabili vendute nella micro-zona negli ultimi 3-6 mesi, proprietà comparabili attualmente in vendita nella banca dati MLS delle agenzie immobiliari, quanto sono rimaste sul mercato le proprietà comparabili vendute, e con che ribassi di prezzo si sono vendute, proprietà comparabili invendute e con incarichi scaduti (a che prezzo cercavano di vendere?), geolocalizzazione dell'offerta immobiliare (quartiere, isolato, distretto scolastico, viabilità, servizi etc.)

Qual è la differenza tra italiani e americani (oltre al punto di cottura dello spaghetto)? Che negli USA i dati delle compravendite sono pubblici, ma nel senso di online: sul web trovo tutte le transazioni contea per contea, con nome venditore - nome acquirente - indirizzo casa - valore compravendita. Negli USA esistono le MLS o banche dati comuni delle agenzie immobiliari, con la possibilità di estrapolare tutti i dati riportati nell'elenco qui sopra, compresi soprattutto i valori al piede quadrato degli immobili effettivamente transati: hai voglia quanto è facile per un agente immobiliare a stelle e strisce fare l'analisi comparativa di mercato. In Italia per avere anche solo i valori delle compravendite devo fare una costosa ricerca dei comparabili pagando le banche dati catastali, con una procedura all'italiana cioè farraginosa. Mentre tutti gli altri dati della CMA, in attesa di un database comune delle agenzie immobiliari, me li scordo.

Quindi è assai probabile che l'acquisitore, cioè l'apprendista agente immobiliare pre-patentino (leggi abusivo) mandato allo sbaraglio a suonare i campanelli non sia in grado di fare una corretta CMA e, pur di avere il pezzo di carta con l'incarico di vendita firmato e tornare vittorioso in agenzia, scriva sulla carta quel prezzo che tanto vuole il proprietario - venditore. Ma quel prezzo è l'asking price che non fa mercato (ricordate?), è il cartellino da 10mila attaccato sulla mia Smart usata da 5mila, e questo spiega l'abbondanza di immobili fuori prezzo nelle vetrine delle agenzie immobiliari. Una volta (correvano libere e felici le Vacche Grasse) si diceva: tu intanto prendi l'incarico, nel frattempo un po' facciamo ragionare il proprietario - venditore, un po' si alzano i prezzi (si alzavano sempre, ricordate?), e dopo qualche mese ci incontriamo a Teano come Garibaldi e il Re. Ma ora che languono le Vacche Magre e i prezzi scendono (se restano fermi esultiamo alla "ripresa"), questa strategia attendistica può funzionare ancora?

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