Italienisches Immobilienrecht

Wenn Sie Ihren Traum vom eigenen Ferienhaus in Italien realisieren wollen, begleiten wir Sie kompetent, damit aus dem Traum kein Albtraum wird. Denn der Immobilienerwerb in Italien funktioniert anders als in Deutschland.

Zunächst schließen Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag ab, dem erst später ein notarieller Hauptvertrag folgt. Der Vorvertrag ist bindend und hat bei Nichteinhaltung Schadensersatzzahlungen zur Folge. Deshalb ist schon vor Abschluss des Vorvertrages die gesamte Rechtslage zu prüfen. Das schließt insbesondere die Prüfung der Nutzungsmöglichkeiten mit ein.

Hauptvertrag - Form, Gewährleistung etc.

Grundsätzlich ist beim Erwerb einer Immobilie in Italien die Schriftform ausreichend. Jedoch bedarf es für die Eintragung im Immobilienregister einer Beurkundung des Vertrages. Die Notarkosten belaufen sich meist auf 1% bis 2% des Kaufpreises.

Für die Beurkundung des Hauptvertrages benötigen Käufer und Verkäufer eine italienische Steuernummer, den sogenannten „codice fiscale“. Diese kann bei jedem italienischen Bezirkssteueramt oder dem für die Käufer in Deutschland zuständigen italienischen Generalkonsulat beantragt werden.

Der Notar

In Italien berät der Notar (notaio) die Parteien und begleitet die gesamte Immobilientransaktion bis zur Sicherung der Rechte des Käufers und ggf. die der finanzierenden Bank. Er übernimmt die Abfassung bzw. Beurkundung des Kaufvertrages und führt die nötigen Einsichtnahmen in den verschiedenen Registern durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen übertragen wird. Ferner ist er verpflichtet, die Eintragungen in die Register spätestens zwanzig Tage nach Abschluss des Vertrages vornehmen zu lassen. Da der Käufer üblicherweise die Kosten für den Notar übernimmt, steht ihm die Wahl des Notars zu.

Beachten Sie jedoch: Die entscheidenden Vereinbarungen sind unbedingt in dem Vorvertrag zu treffen. Idealerweise werden sämtliche Probleme und Zweifel vor Abschluss des notariellen Vertrages von uns gelöst, bzw. geklärt.

Kaufnebenkosten

Privatkäufer zahlen 9% des Kaufpreises für Registersteuern (inkl. Grunderwerbsteuer), wobei sich hier seit dem 1. Juli 2006 eine grundlegende Änderung für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Privatpersonen ergeben hat. Als Besteuerungsgrundlage dient nun nicht mehr der im Notarvertrag angegebene Kaufpreis, sondern der sogenannte Katasterwert, der anhand des Katasterertrags leicht errechnet werden kann. Dies führt zu erheblichen Steuerersparnissen bei dem Erwerb dieser Immobilien.

Seit Juli 2008 sind italienische Notare verpflichtet, beim Abschluss von Verträgen auf steuerlich eventuell günstigere Lösungen zu verweisen.

Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie in Italien hat stets auch steuerliche Konsequenzen. Zu prüfen ist die persönliche Steuerpflicht anhand des Wohnsitzes, der nationalen Steuergesetze und des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Italien.

Die einzelnen Steuern für den Erwerb und das Eigentum von Immobilien in Italien lassen sich wie folgt unterteilen:

  • Katastersteuer (\"imposta catastale\") in Höhe von EUR 50,00.
  • Hypothekensteuer (\"imposta ipotecaria\") in Höhe von EUR 50,00.
  • Registersteuer (\"imposta di registro) in Höhe von 9% des Katasterwertes im Falle eines Zweitwohnsitzes, 2% bei einem Hauptwohnsitz in Italien.
  • Grundstückssteuer (\"IMU\" und/oder „TASI“) die vom Eigentümer aufgrund des Katasterwertes und nach den von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Kriterien zu zahlen ist.
  • Ertragssteuer (\"IRPEF\"), die unabhängig davon anfällt, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird (bei Hauptwohnsitz in Italien). Der Eigentümer der Immobilie ist somit verpflichtet, beim örtlich zuständigen Finanzamt in Italien eine Einkommensteuererklärung abzugeben.
  • Erbschaftsteuer (\"imposta sulla successione\"): Wurde die Immobilie nicht verkauft sondern vererbt, fallen je nach Verwandtschaftsgrad 4% bis 8% Steuern an. Ehegatten und Verwandte ersten Gerades in direkter Linie genießen einen Freibetrag in Höhe von EUR 1 Mio, Bei Verwandten zweiten Grades beträgt dieser EUR 100.000.

Laufende Kosten

Jährliche Grundsteuer (IMU und/oder TASI): Berechnungsgrundlage ist der Katasterwert, bei dem die Kommunen einen Spielraum von 0,25% bis 1.06% haben, sowie der Status des Käufers (ansässig/nicht ansässig). Dazu kommen Betriebskosten für Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr.

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