Mattone ancora in crisi? Ecco cosa aspettarsi dal mercato immobiliare nella seconda metà del 2014

18 Agosto 2014 | da Il Sole 24 ORE
Mattone ancora in crisi? Ecco cosa aspettarsi dal mercato immobiliare nella seconda metà del 2014

Abbiamo chiesto a tre importanti uffici studi specializzati nel settore immobiliare le previsioni sull'andamento delle compravendite e delle quotazioni nel residenziale per la seconda metà dell'anno. Ecco le loro risposte:

1. Previsioni immobiliari / Pil in recessione e tassi ai minimi storici pesano sul mattone

Le prospettive per il mercato immobiliare residenziale non sono al riparo dai ribassi che stanno colpendo numerosi indicatori economici durante l'estate 2014: dall'ultimo dato preliminare diffuso dall'Istat sul Pil italiano ai tassi di interesse ai minimi storici.
L'Italia, infatti, è di nuovo in recessione tecnica: nel secondo trimestre dell'anno il prodotto interno lordo è infatti diminuito dello 0,2% rispetto al primo trimestre (quando il calo si fermò allo 0,1%) e dello 0,3% in termini tendenziali e questo preoccupa i mercati e gli investitori internazionali. Inoltre, come ha ricordato nel suo ultimo report di Standard & Poor's, politiche monetarie molto accomodanti da parte delle banche centrali si stanno traducendo in una ripresa dei prezzi delle case nella maggior parte dei mercati europei: i tassi di interesse molto bassi stanno fortemente sostenendo il recupero e la stabilizzazione dei valori residenziali, anche in quei Paesi su cui ancora pesa la stretta del credito e il debito delle famiglie resta elevato.
Se da un lato, dunque, l'entusiasmo che si era acceso lo scorso autunno si è ridimensionato - anche a causa delle incertezze legate alla Tasi, dopo la "illusoria" cancellazione dell'Imu 2013 - dall'altro la tanto annunciata "ripresina" è stata confermata dai dati positivi relativi al primo trimestre 2014 e dall'aumento dei mutui erogati. Secondo gli ultimi dati diffusi dall'agenzia delle Entrate, infatti, è tornato il segno positivo negli scambi di abitazioni in Italia: il primo trimestre del 2014 ha registrato la fine - temporanea - del bollettino di guerra che ogni tre mesi segnalava perdite, anche di due cifre, nelle transazioni residenziali cresciute dell'1,6% rispetto allo stesso periodo del 2013 (+4,1% nel residenziale). Ma è troppo presto per leggere nei numeri un'inversione di tendenza, anche perché i dati risultavano influenzati dallo slittamento di una parte dei rogiti ai primi mesi dell'anno in corso per sfruttare la più conveniente imposta di registro. Secondo l'istituto bolognese Nomisma, infatti, la strada della ripresa rimane "lunga e tortuosa".

Per orientare gli operatori abbiamo chiesto ai responsabili di tre importanti uffici studi specializzati nel settore immobiliare (Nomisma, Scenari Immobiliari, Reag) di rispondere ad alcune domande relative all'andamento del mercato nei prossimi mesi del 2014. Ecco le loro risposte.

2. Previsioni immobiliari / Le compravendite aumenteranno? Se sì, di quanto e come?

Luca Dondi (direttore generale di Nomisma) Le compravendite aumenteranno. L'attesa è per una crescita annua nell'ordine di circa l'8%, con aumento più consistente nella seconda parte dell'anno. Se lo scenario economico nazionale dovesse, tuttavia, deteriorarsi come in parte sta già succedendo, tale dato dovrebbe essere corretto al ribasso in misura coerente con il deterioramento delle prospettive. Il settore risente inevitabilmente del "clima" economico generale e dell'atteggiamento delle banche, che risulta anch'esso fortemente influenzato dal quadro economico. A far registrare le performance migliori saranno soprattutto le aree urbane, in particolare quelle del centro-nord.

Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) E' probabile un leggero aumento delle compravendite nella seconda parte dell'anno. Credo che, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, saremo a più 10-15 per cento.

Paola Ricciardi (managing director di REAG Real Estate Advisory Group) Il numero di compravendite di abitazioni ha smesso di flettersi a partire dal I trimestre di quest'anno, dopo nove trimestri di continue diminuzioni che hanno determinato un sostanziale dimezzamento dei volumi scambiati sul mercato residenziale rispetto al picco del 2006/2007.
Nei primi tre mesi del 2014, quindi, il numero di transazioni abitative, secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, è aumentato di quattro punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (grazie anche ad uno slittamento nel 2014 delle compravendite programmate a fine anno che hanno così potuto godere di benefici fiscali introdotti a partire dal 1° gennaio 2014).
Molti indicatori (in primo luogo una ripresa – anche se timida – della fiducia, e le più favorevoli condizioni del mercato dei mutui) ci inducono a pensare che tale andamento possa protrarsi anche nel corso della seconda parte dell'anno mettendo a segno un incremento su base annua intorno al 7-10%. Tale ripresa si manifesterà dapprima nei grandi centri urbani (Milano e Roma in prima linea, con forte interesse anche per le località di attrazione turistica internazionale, quali Firenze e Venezia), mentre i comuni minori dovranno ancora attendere almeno il 2015 per vedere un trend positivo.

3. Previsioni immobiliari / I prezzi delle case continueranno a scendere?

Luca Dondi (direttore generale di Nomisma) Sì, caleranno ancora. In media del 4/5% su base annua. Stimiamo che alle condizioni economiche date ci sia ancora un margine di ridimensionamento nell'ordine del 10% tra i valori di mercato attuali e le capacità di una parte della domanda. E' chiaro che si tratta di un discorso strettamente legato alle dinamiche creditizie, una politica più espansiva del settore bancario ridurrebbe il gap e quindi la pressione ribassista. Ma oggi ci sono condizioni per un'attenuazione della selettività, non ancora per un ritorno a politiche espansive. Dal punto di vista dei prezzi, la flessione sarà generalizzata, anche se più intensa nei comuni minori e nell'hinterland dei grandi centri.

Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) La discesa forte è alle spalle. Ora il mercato è molto diversificato, anche se non siamo ancora in zona positiva. La media dice meno 1,5 per cento, ma la variazione tra le zone sarà intensa.

Paola Ricciardi (managing director di REAG Real Estate Advisory Group) La crisi immobiliare italiana si è concretizzata molto più in relazione alle quantità compravendute, calate di circa il 50%, piuttosto che sui valori, questi ultimi ridottisi in media fra il 10 ed il 20%, mostrando non solo una maggiore resistenza rispetto al numero di transazioni ma anche rispetto a quanto registrato all'estero.
Questo rappresenta, tra l'altro, uno dei motivi che ha creato le condizioni secondo cui all'estero (in particolare in UK, Germania e nei Paesi nordici) i prezzi abbiano ricominciato a crescere da tempo, mentre da noi si ritiene che il lento processo di riprezzamento immobiliare – reso possibile da una minore necessità di liquidare le immobilizzazioni in ragione di un basso livello di indebitamento delle famiglie – debba ancora finire il proprio corso.
Le previsioni dunque sono improntate ad una lenta prosecuzione riflessiva dei prezzi ancora per tutto il 2014 (con una riduzione su base annua del 3-4%) e anche per la prima parte del 2015 (ma con una riduzione pari alla metà di quella prevista per il 2014) per poi avere una lenta stabilizzazione tra la fine del 2015 ed il 2016.
Secondo le analisi recenti del Fondo Monetario Internazionale, infatti, il nostro mercato ha pressoché raggiunto un livello di sostenibilità dato sia dal rapporto redditi/prezzi abitazioni che da quello canoni/prezzi.

4. Previsioni immobiliari / Lo stock in vendita aumenterà? Resterà difficile vendere il residenziale?

Luca Dondi (direttore generale di Nomisma) La vendita resta difficile, occorre molto tempo pressoché ovunque. C'è un evidente eccesso di offerta, che riguarda sia il nuovo che l'usato e un'aspettativa di prezzo da parte di chi vende quasi mai coerente con la situazione del mercato e della domanda. Di prodotto nuovo nei prossimi anni ne arriverà molto poco, mentre aumenterà l'offerta di immobili usati per esigenze di miglioramento della situazione abitativa o, in alcuni casi, di disinvestimento in ragioni dei costi (fiscali e di manutenzione) a fronte dell'assenza di prospettive di rivalutazione e dell'esiguità dei ritorni netti da locazione.

Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) Le nuove costruzioni sono ormai bloccate da anni e quindi non credo che lo stock di immobili nuovi sul mercato aumenterà nei prossimi mesi. Nell'usato è già in corso da diversi mesi una contrazione della quantità offerta presente sul mercato (di circa meno 15 per cento). Sarà sempre difficile vendere un immobile di cattiva qualità.

Paola Ricciardi (managing director di REAG Real Estate Advisory Group) Lo stock in vendita è ancora piuttosto elevato (sia per l'usato che per il nuovo, anche se i permessi di costruire e gli investimenti in costruzione del nuovo hanno subito un crollo verticale) pressoché ovunque, ma la tendenza è quella di un suo graduale riassorbimento a cominciare dalle zone migliori dove il mercato è più liquido anche in termini prospettici.
Il mercato immobiliare italiano rimarrà piuttosto farraginoso ancora per tutto il 2014 e almeno per la prima parte del 2015, e connotato da lunghe tempistiche di vendita che non sono mai inferiori agli 8-9 mesi. Le difficoltà di vendita sono altresì testimoniate dal perdurare del fenomeno della scontistica che si aggira mediamente sul 13-15% rispetto al prezzo inizialmente domandato.
In ogni caso, le situazioni a livello locale possono essere piuttosto diversificate, con le periferie e comunque le aree meno servite ed infrastrutturate che risultano essere più penalizzate e dove l'offerta avrà più lunghi tempi di assorbimento, fino a situazioni in cui, a fronte di carenze progettuali e prestazionali degli immobili e dell'intorno, non vi sarà alcun mercato di sbocco, stante una domanda sempre più selettiva.

5. Previsioni immobiliari / Il segmento delle seconde case subirà dei contraccolpi?

Luca Dondi (direttore generale di Nomisma) Il segmento delle seconde case è entrato in difficoltà in ritardo rispetto al mercato primario, ma ora è in grave affanno. A pesare sono le prospettive del settore e una politica fiscale tutt'altro che accomodante. L'assenza di prospettive di rilancio, fa sì che il mercato sarà prevalentemente alimentato da ragioni di utilizzo (proprio o della rete familiare), mentre la componente di investimento pura assumerà una posizione attendista.

Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) La crisi economica ha fortemente colpito il mercato delle seconde case in Italia. Anche perché le offerte di buon livello continuano ad avere prezzi molto elevati. E infatti gli acquisti di seconde case all'estero sono quasi doppie rispetto alle seconde case in Italia (45mila rispetto a 20mila).

Paola Ricciardi (managing director di REAG Real Estate Advisory Group) Il mercato delle seconde case ha risentito pesantemente della crisi generale del mercato immobiliare soprattutto in ragione della forte penalizzazione fiscale che ha subito e sta tuttora subendo. Solo le località ed i pezzi di estremo lusso sono riusciti a resistere meglio ai colpi della crisi, soprattutto anche grazie a compratori esteri.
Ciò che si è avvertito è il graduale tramontare della concezione dell'acquisto di una seconda casa per finalità di investimento in quanto la proprietà è stata tartassata da una tassazione che ha sostanzialmente stroncato questo mercato non solo nei fatti, ma anche nell'immaginario collettivo.
Solo adesso, con il recentissimo decreto Sblocca Italia, si sta tentando di recuperare una piccola parte della popolarità di tale tipologia di investimento prevedendo anche incentivi fiscali per gli acquisti di immobili da destinare alla locazione, così da contribuire a far fronte alla dilagante emergenza abitativa.

 

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